Quero Mudança no RECT11

III. Quais os benefícios esperados, alavancas que serão criadas e os principios que sustentam essa proposta?

Benefícios no curto prazo:

1) Aumento dos rendimentos para os cotistas: Considerando um VM/VP de 0,35 (em 11/04/2025 era de 0,34), ao mudarmos o indexador do VP para o VM, será reduzido o custo operacional em 65%, liberando em torno de R$480K/mês (R$749K * 0,65), podendo incrementar em 17% o valor distribuido.  Isso, pelas nossas análises, destravaria algo em torno de R$0,05/cota. Porém, vamos assumir algo menor, algo em torno de R$0,03 (+10%), dado que ao tomar uma decisão tão benéfica ao cotista, devemos observar um aumento do VM, que geraria mais receitas para a REC com esse novo indexador.

2) Aumento do VM: Atualmente o RECT11 tem o pior VM/VP de nossa análise (0,34, ver seção "Contexto em Números"). Acreditamos que parte é circunstancial, pelas condições de mercado (afinal todos os FIIs de nossa análise tem VM/VP menor que 1). Porém, por ser o pior da análise, e os resultados dos ultimos 4 anos serem terríveis para o cotista (queda de 5% no VP/cota, queda de +60% do VM e queda de +50% no rendimento distribuído) mas não para a REC (receita aumentou +5%), entendemos que os investidores estão, com razão, preocupados com a falta de alinhamento da gestão com os cotistas. Uma medida como a nossa proposta, tão efetiva em gerar valor e se alinhar com o cotista,  deve gerar maior confiança nos investidores, que devem retornar gradualmente os investimentos no RECT11, aumentando o VM.

Benefícios no médio e longo prazo:

1) Aumento da confiaça e da força da gestão REC: Com o aumento do VM e dos rendimentos, uma gestão com objetivos renovados (acreditamos inclusive que essa mudança desestimule emissões abaixo do VP, grande preocupação dos investidores com a REC), o mercado ganha confiança na REC.

2) Decisões contratuais mais equilbradas entre inquilinos e fundo: Com objetivos de gestão e cotistas mais bem alinhados, valores de mercado mais robustos, e uma gestão fortalecida, acreditamos que isso trará mais equilibrio nas negocioações contratuais, atualmente muito "deficitárias". Esperamos que uma gestão fortalecida consiga negociar melhores valores de aluguéis, menores carências e reajustes mais próximos do que se espera a partir de valores tão defasados como temos nos atuais contratos (redução de 21% das receitas de aluguéis nos últimos 4 anos).

3) Ciclo virtuoso, positivo para ambos: Com todos os pontos acima, acreditamos criar uma espirial positiva, que aos poucos vai adicionando valor para o cotista e fortalencedo a gestão atual. Voltando aos patamares saudáveis VM/VP e boa rentabilidade aos cotistas, a gestão ganha alavancas para renegociar dívidas e a possibilidade de novas emissões. Com o fundo nos trilhos, tudo fica mais simples. O VP pode voltar aumentar e o VM ultrapassar o VP (sinal claro de resultados positivos da gestão para seus cotistas), e a REC também será recompensada com aumento de suas receitas.

Essa proposta é uma grande inovação, ou existem fundamentos e referências para essa mudança além dos apontados anteriormente?

Entendemos que não estamos inovando, pelo contrário, estamos trazendo a REC com o RECT11 para as boas práticas e comuns do mercado corporativo de de gestão dos FIIs.

1) A maioria dos fundos de lajes corporativas do IFIX (>60%) segue o VM como indexador das receitas de gestão. Vide KORE11, HGRE11, VINO11, PVBI11, RCRB11, etc. 

2) Alinhar indicadores de gestão aos indicadores de resultados aos acionaistas, assim como proporcionar uma renda variável em função de performance, é pratica comum no mundo corporativo por ser um estímulo constante e objetivo para a busca de melhores  resultados. Em nossa análise, vimos que os FIIs com remuneração aos gestores com algum tipo de variabilidade das suas receitas em função dos resultados de mercado, no geral, estão performando melhor que aqueles que não tem.

3)Em 13 de Abril de 2025, o P/VP do RECT11 está em torno de 0,34. Isso significa que a gestão está sendo remunerada a mais de 3% do valor de mercado do RECT11, o maior de nossa análise e 2,4x acima da média. Entendemos que a REC com o RECT11 está fora dos padrões de gestão dos FIIs.

4) O VP é um valor definido por consultorias especializadas contratadas pela gestão. Não questionamos a capacidade dessas empresas,  nem conflito de interesses, mas entendemos que é um valor teórico, apenas para referência. Um descolamento tão forte entre VM e VP pode indicar uma preocupação com a gestão, como também uma discordância dos investidores quanto a esses valores. Somando-se a esse ponto, a dificuldade da gestão em locar em condições interessantes, manter os inquilinos e vender esses imóveis, pode ser situacional pelas condições macroeconomicas, mas também podem ser outra evidências de que o VP está superestimado. Na dúvida, entendemos que o VM, apesar de ter um fator situacional, reflete um número maior de avaliadores (investidores  e rendimentos, que refletem a disposição dos inquilinos e potenciais compradores em pagar pelos ativos) e representa liquidez para o cotista.

V. O que não estamos buscando?

Nesse momento não estamos buscando mudança da gestora, ainda estamos vestindo as cores da REC. Acreditamos na idoneidade das pessoas que lá estão. Valorizamos e reconhecemos os esforços da atual gestão em manter contato com os cotistas. Não estamos buscando uma revolução, estamos buscando uma evolução por meio de um ajuste fino, mas importante, para colocar o RECT11 nos trilhos, e destravar valor para os cotistas e para a propria REC.